Во второй части интервью с министром градостроительной политики Самарской области Андреем Грачевым – о судьбе площадки на стрелке Волги и Самары, о новой программе КРТ и правильном пространственном развитии.
Фото:
Юлия Зиганшина
Первая часть интервью>>> Андрей Грачев: “К 2030 году Самара будет выглядеть более современно и узнаваемо”
– Какие крупные или интересные проекты застройки сейчас обсуждаются?
– Ключевые проекты, обсуждаемые сейчас, – территория вокруг “Самара Арены”, КРТ в районе Безымянки, освоение стрелки рек Волги и Самары с созданием общественного пространства регионального уровня.
– Различные проекты по стрелке обсуждаются уже много лет. Есть вероятность, что пространство изменится в ближайшие годы?
– Стрелка должна стать уникальным общественным пространством с рекреационной, туристической и культурной инфраструктурой. Такую задачу ставит губернатор.
Возможно, часть территории, прилегающая к историческому центру, может предполагать девелопмент (с учетом всех ограничений). Ведь место притяжения должно обладать не только благоустроенными территориями, но и магазинами, ресторанами, коворкинг-центрами.
Сугубо мое мнение – нам нужно начинать приводить стрелку в порядок по частям. Но, конечно, предварительно сделать мастер-план и все работы вести в его рамках.
Единовременное благоустройство этой огромной территории – очень масштабный проект. Одно берегоукрепление потребует колоссальных средств. А еще вопрос переноса речпорта, железнодорожных веток…
Стрелка – это проект на несколько десятилетий. Было решено разделить его на три этапа. Сейчас мы находимся на стадии согласования дорожной карты по каждому из этапов, которая касается подготовки территории под проектирование.
– Вы сказали о Безымянке. Насколько я понимаю, Безымянка должна стать неким пилотным проектом нового подхода к КРТ. Ранее реализация этой программы вызывала много нареканий.
– Как кухонный нож в руках преступника становится опасным оружием, так и КРТ в руках недобросовестных инвесторов может стать лишь ширмой для ухода от соблюдения нормативного регулирования общих правил. Большие участки делили на несколько КРТ, формирование границ происходило без участия заинтересованных министерств и ведомств. Были и другие проблемы, которые привели к сбоям уже на стадии реализации.
Главное, что сейчас зашито в новый подход к КРТ, – мы формируем границы территорий КРТ на основании мастер-плана, который будет согласован со всеми органами исполнительной власти.
Раньше КРТ регулировался 16 нормативно правыми актами, теперь все зашито в один документ.
АНО “Комплексное пространственное развитие Самарской области” по поручению Анастасии Александровны Сорокиной разрабатывает мастер-план развития территории Безымянки, который будет предполагать связанность улично-дорожной сетью, единый архитектурный стиль, необходимое количество социальных объектов. Он станет обязательной “дорожной картой” для любого КРТ в данном районе.
Губернатор Вячеслав Федорищев провел первое заседание Градостроительного совета
В пятницу, 4 июля, губернатор Вячеслав Федорищев провел заседание Градостроительного совета Самарской области, возобновившего работу после длительного перерыва. В совещании приняли участие эксперты, представители профессионального сообщества, застройщики, а также члены регионального правительства.
Так, по одному из участков на Безымянке уже есть заключенное соглашение о КРТ с компанией “Паритет”. Но мы должны предусмотреть, как проекты будут соотноситься, как будут увязаны дороги. Мы уходим от фрагментарного подхода.
Формируем новые территории для КРТ, но не хотим спешить, чтобы не допустить тех ошибок, которые были допущены ранее. Лучше провести аукционы чуть позже, но максимально полно собрать информацию о площадках и подготовить условия развития территорий.
– Изменится требование к размеру участков под КРТ?
– Здесь, как и с высотностью, важен не масштаб, а наполнение. Требования к установлению границ территории КРТ определены исходя из функциональных возможностей и необходимого и достаточного градпотенциала. Главное, чтобы территория позволяла не только формировать участки под застройку, но и вмещать всю необходимую инфраструктуру для создания комфортной среды.
– Насколько в целом гармонично, на ваш взгляд, сейчас пространственно развивается Самара? Правильно ли, что идет приращение города новыми пригородами, которые зачастую официально не входят в его состав?
– Безусловно, расползание территории города – не оптимальный способ развития городских территорий. Он требует увеличения затрат на их обслуживание и содержание. Включение в границы города новых территорий также влечет затраты на развитие улично-дорожной сети, размещение коммуникаций, строительство объектов социальной инфраструктуры, организацию новых маршрутов общественного транспорта.
Было бы более разумно средства, которые на это уходят, направлять на развитие существующих внутригородских территорий, тем более что их градостроительный потенциал еще не исчерпан.
Есть и еще один негативный фактор, связанный с анклавами, которые фактически являются частью города, но не входят в его состав юридически. Они вызывают отток населения из собственно города или сдерживают его приток. А поскольку по многим программам финансирование рассчитывается от количества населения, город теряет средства. Ведь зачем строить новые школы и больницы, если статистика показывает, что происходит демографический спад?
Нам нужен интенсивный путь развития. Это главный тезис будущего единого документа градостроительного планирования, который мы разрабатываем. Меняем зоны, выделяем внутри города части, для которых задаем единый подход при освоении инвесторами.
Будем изымать у частных лиц участки, которые необходимы под соцобъекты и парки. В соответствии с Земельным кодексом власти имеют право выкупать по рыночной стоимости участок и построить там детский сад, школу, больницу, парк.
Надо понимать при этом, что по щелчку пальцев изменения не произойдут. Город – это сложившаяся структура, я часто сравниваю его развитие с движением локомотива. Ты его не можешь остановить, но можешь скорректировать движение, переведя стрелку, сбросив скорость.
– Можно подробнее о разработке новых градостроительных норм?
– Сейчас для Самары мы разрабатываем единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования – генплан и ПЗЗ в одном документе. Он позволит избежать несоответствий между основными документами.
Генеральный план – это градостроительная конституция любого города. Документ стратегический, разрабатывается на 15-20 лет с учетом расчетов доступности школ, садов, транспортного каркаса.
Так делали наши учителя-предшественники. Посмотреть на Тольятти – шикарный пример. Там видно, что по генеральному плану 1960-х заложены широкие проспекты, кварталы со всей инфраструктурой. Но потом случилась Перестройка, и, к сожалению, статус документов сильно понизился, пришли к тому, что делать надо то, что выгодно сейчас – выгодно строителям, выгодно властям для отчетов.
Екатерина Семенова: "Новые ПЗЗ Самары - уход от точечной застройки"
В Самаре ужесточают правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Поправки в этот важный для города документ проходят общественные обсуждения. Какие требования предлагается ввести для проектов застройщиков? Как предложенные изменения в итоге отразятся на облике города и жителях? На эти и другие вопросы в интервью Волга Ньюс ответила первый заместитель министра градостроительной политики, главный архитектор Самарской области Екатерина Семенова.
Но сложный период 1990-х нельзя огульно критиковать, таковы были условия. А фрагментарный подход приводил к проблемам в Самаре – к уже хрестоматийной 5-й просеке.
Мы этот период прошли и возвращаемся к тому, что необходимы фундаментальные градостроительные документы.
Действующий генплан Самары был разработан в далеком 2008 году, и пришло время его актуализировать. Для этого необходимо привлечь градостроительный институт, он проведет все необходимые расчеты – изучит пропускную способность дорог, обобщит все инвестпроекты и так далее. Проведет социологические исследования, чтобы понять, где и каких объектов не хватает, где они нужны будут в перспективе.
Нам необходимо посмотреть на всю Самару, от стрелки до Южного города, Мехзавода, и заложить в генплан развитие города.
Переформатировав нормативную базу, мы снимем 80% проблем. Город – живой организм. Если он болеет, то нужно не снимать каждый раз симптомы новых заболеваний, а серьезно повышать городской иммунитет.
– Какие ключевые моменты будут заложены в техзадание для градостроительного института?
– Первое – обеспеченность социальной инфраструктурой, то есть резервирование территорий под детские сады и школы. Второе – транспортная доступность, точная организация системы общественного транспорта. Третий – связанность, возможность пешком или на транспорте добраться от одного объекта до другого. Четвертое – точки притяжения (я говорю о достопримечательностях).
– За счет чего планируется системно менять ситуацию с обеспеченностью социальной инфраструктурой? Будет ли вменяться в обязанность застройщикам строительство школ и больниц?
– Острый дефицит социальной инфраструктуры, к сожалению, ложится именно на Самару. И здесь при действующей высокой ключевой ставке мы видим единственное компромиссное решение, которое уже внедряем: строительство соцобъектов должно осуществляться в рамках расширения действующих, если позволяет прилегающая территория.
Строительство детских садов – задача, которую по силам выполнить инвестору, но школы, поликлиники – это миллиардные объекты, которые и раньше разбивали о реальность любую экономическую модель девелопмента, а сейчас тем более. Поэтому было инициативно внесено изменение, предусматривающее возможность реализации застройки через процедуру масштабного инвестиционного проекта.
– Удалось ли вам оценить уже готовые транспортные проекты и идеи, которые планировалось реализовать в Самаре и области?
– Транспортная система города – очень сложная структура, она складывалась десятилетиями, и в этом аспекте важно не навредить тому, что уже есть. В связи с этим, например, бессмысленно обсуждать эффективность метро. Оно уже в процессе строительства и будет закончено. Сегодня необходимо думать, как его целесообразно интегрировать.
Первое, на что наше министерство обращает внимание, – развитие комфортного и доступного общественного транспорта. Именно комфортного и доступного. Это важно для уменьшения показателя требуемых парковочных мест в рамках реновации территории.
Ведь сейчас коэффициент парковочных мест рекомендует поправить каждый прохожий. Но большинство рассуждают линейно: “У меня две машины в семье, куда мне их ставить?” Наша задача – чтобы появилась иная фраза: “У меня две машины, одну я могу спокойно продать, ведь использует ее моя семья лишь для того, чтобы проезжать 500 метров – довезти ребенка в детский сад, так как нет альтернативного транспорта, а порой даже нет прямого пешеходного сообщения”. Это будет победа.
Сейчас, возможно, это кажется нереалистичной целью. Но вы знаете, какой город сейчас находится на первом месте по средней протяженности маршрута на самокатах? Екатеринбург, не Москва. Стоит задуматься.
– За счет чего планируется расшивать проблему недостаточного количества парковочных мест?
– Планируется обязательное строительство многоуровневых парковок. Второе, как я уже говорил, – включаем норму о возможности повышенного коэффициента застройки подземной и стилобатных частей земельного участка.
Думаю, введем расчетный показатель, который будет учитывать коэффициент автомобилизации. Готовы ли мы сегодня сделать этот расчет правильно, чтобы всем было комфортно жить? С моей точки зрения – нет, потому что пока не оценили транспортную инфраструктуру. У нас в разработке региональные нормы градопроектирования, при разработке которых будет проанализирована ситуация с парковками. Будет четкий механизм определения количества парковок.
Самарцы не поддержали изменения в правила застройки
Жители Самары и застройщики не поддержали изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города. Это следует из опубликованного мэрией заключения по результатам общественных обсуждений.
– Ситуация с уже сложившимися анклавами и зонами переуплотненной застройки может быть как-то исправлена?
– Все, что сегодня можно сделать, – рассмотреть территорию рядом под скверы, парки, где-то, возможно под социальную инфраструктуру.
К примеру, на 5-й просеке по поручению губернатора в генплане мы предусмотрели школы, сады. Город будет изымать свободные участки под эти объекты. Но не везде это возможно из-за плотности застройки.
Общаясь с застройщиками, я им говорю: “Вы на 50 лет вперед строите, вы уже ничего не исправите после ввода. Если сделаете некачественно – в историю так и войдете”.
– Какая работа ведется по историческому поселению Самары?
– В феврале была утверждена объединенная зона охраны объектов культурного наследия, в апреле – региональная программа сохранения памятников – “100 объектов культурного наследия”. До конца года запланировано утверждение градостроительных регламентов исторического поселения Самары.
Основной проблемой в сфере сохранения наследия являются высокая доля объектов, находящихся в неудовлетворительном состоянии, а также значительное количество неэксплуатируемых памятников. Решить эту проблему призвано внедрение в историческую недвижимость механизма льготного кредитования инвесторов, реализуемого в Самаре в рамках пилотного проекта. Кроме того, в регионе прорабатываются иные меры поддержки работ по сохранению памятников и введению их в хозяйственный оборот.
Сохранение и развитие исторического центра Самары в целом и реставрация памятников архитектуры в частности – комплексный и кропотливый процесс, результаты которого можно будет глобально оценить только через несколько лет.
– Каких общественных пространств не хватает региону?
– Это глубокий, многогранный вопрос, рекомендации по которому может дать любой желающий. Конечно, появления ипподромов, гоночных трасс, стрелковых клубов, глэмпингов, гольф-полей как даст сильный толчок в развитии экономики региона, так и увеличит туристическую привлекательность. Но не стоит забывать, что финансовая модель при реализации данных проектов очень сложна, и не каждый инвестор готов собрать команду профессионалов, если ему не предоставить прозрачные условия входа и максимально короткий инвестиционный цикл.
Здесь основной упор на сопровождение проектов. В регионе есть профильные подведомственные учреждения, которые занимаются данным вопросом, а наша задача – подготовить территорию под такие знаковые объекты.
Я считаю, что не хватает в первую очередь благоустроенных зеленых зон. Загородный парк есть, но насколько он благоустроен – вопрос. Есть такие проходные зоны, как скверы на площади Куйбышева, – они не задействованы, их надо приводить в порядок, делать зонами отдыха.