В Самаре ужесточают правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Сейчас поправки в этот важный для города документ проходят общественные обсуждения. Какие требования предлагается ввести для проектов застройщиков? Как предложенные изменения в итоге отразится на облике города и жителях? На эти и другие вопросы в интервью Волга Ньюс ответила первый заместитель министра градостроительной политики, главный архитектор Самарской области Екатерина Семенова.
Фото:
Юлия Зиганшина
“Наша задача — довести инфраструктуру до уровня развития жилья”
— Екатерина Андреевна, свою профессиональную деятельность вы начинали в самарской глубинке — Безенчуке. Расскажите, как развивалась ваша карьера? Как формировался опыт в градостроительной политике?
— Еще на этапе обучения в Самарском государственном архитектурно-строительном институте было желание улучшить обстановку вокруг. Одной критики для исполнения этого желания мало, надо что-то делать. Поэтому после окончания вуза пошла работать: сначала в отдел архитектуры родного поселка, затем — в аналогичное подразделение администрации Безенчукского района, который в итоге возглавила.
Конечно, когда начинала, была молодым архитектором с мечтами и фантазиями, но пришлось столкнуться с реальностью. На любое действие нужен бюджет, всё в регламентах и нормах закона. Постепенно стала знакомиться с процессами и появился интерес. Это было хорошей школой, и коллеги очень помогали.
В какой-то момент стало тесно в небольшом муниципалитете, и я приняла предложение о работе в Геленджике. Там прошла серьезную градостроительную школу: было участие в утверждении документов территориального планирования, генплана, правил землепользования и застройки. Этому уделялось большое внимание, так как город — курортный.
Но когда поступило предложение вернуться в родные края, в Самару, с радостью его приняла и вышла на работу в управление главного архитектора города. Потом меня пригласили в министерство градостроительной политики Самарской области, так как есть компетенции в территориальном планировании и развитии комфортной среды.
Фото: Юлия Зиганшина
— Какие тренды можете выделить в современной градполитике?
— Все тренды связаны с национальными проектами, которые формируют президент и правительство РФ. В частности, это развитие комфортной среды. Сейчас есть такое понятие как “15-минутный город”, которое характеризует удобство проживания. Смысл в том, чтобы бытовые, социальные, транспортные услуги были максимум в 15-минутном доступе от места, где ты живешь и работаешь. Это и является основным трендом развития городов сегодня.
— Очевидно, Самара еще находится на пути к такому уровню комфорта. Какую проблематику можете выделить?
— Главная проблема заключается в том, что сфера строительства жилья по темпам кратно обгоняет темпы строительства и модернизации инфраструктуры. И это актуально для большинства регионов. Думаю, одна из причин — высокая прибыльность жилищного строительства. Маржинальность в этом секторе больше, чем в любом другом строительстве.
Наша задача — довести инфраструктуру до уровня развития жилья, а где-то и перегнать, работать на опережение. Причем не только в Самаре, но и в других муниципалитетах региона, включая сельские поселения. Потенциал региона богат, интересен и разнообразен.
Скажем, в Самаре слишком много рекламы. Даже режет глаз…и в прямом, и в переносном смысле. И не всегда сразу нужны большие победы, порой можно идти маленькими шагами на пути к преображению города.
“Право на жизнь имеют только качественные проекты”
— Подготовлены поправки в ПЗЗ Самары. Что конкретно предлагается изменить?
— Основной посыл документа — уйти от точечной застройки, когда жилье не обеспечено инфраструктурой. Эти проблемы мы уже видим на Пятой просеке: по школам, поликлиникам, транспортной доступности, комфорту. Есть предпосылки на других активно застраиваемых территориях — например, в границах Московского шоссе, улиц Авроры и Революционной.
В Самаре выставили на обсуждение новые правила застройки: список
Жителей Самары приглашают принять участие в общественных обсуждениях проекта изменений в Правила землепользования и застройки города. Как сообщает региональное министерство градостроительной политики, они продлятся до 15 июля.
Возможность строительства объектов не исключается, но понижен процент застройки. Новый норматив для среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки составит всего 10%, при разработке проекта планировки и (или) заключении договора на комплексное развитие территорий (КРТ) — до 50%. Это такой ограничивающий фактор. Застройщику будет невыгодно осваивать только 10% участка. Он будет разрабатывать проект планировки, а этот документ даст нам возможность оценить существующую инфраструктуру, предусмотреть необходимые объекты.
Такие правила позволят повысить уровень обеспеченности населения качественным жильем. Процесс строительства останавливать нельзя — это эволюция. Но право на жизнь имеют только качественные проекты.
Точечная застройка дискредитировала высотки. Поэтому самарцы их так не любят. А на самом деле в высотной застройке нет ничего плохого, если обеспечено комфортное проживание. Мы должны не просто создавать квадратные метры, а качественную современную среду для наших граждан.
— Какие еще новшества предусматривают поправки ПЗЗ?
— Появляется возможность строительства стилобатов на всей территории участка. Это такая платформа, на которой возводятся дома. Высотой стилобат обычно делается не более двух этажей (10-15 метров). В нем как раз можно разместить парковки, технические и коммерческие помещения. На стилобатах делают места отдыха, парки, спортивные и детские площадки. Мы получаем возможность организовать закрытый, безопасный двор.
Фото: министерство градостроительной политики Самарской области
Также мы вводим норму по озеленению в 15% участка при жилищном строительстве. Раньше этого не было, и по сути, озеленение дворов в новых ЖК развивалось только по инициативе жителей уже после заселения.
Важно, чтобы дворы были без машин, чтобы были хорошие детские площадки. Сейчас приоритет во дворах, как правило, отдается парковочным местам. Это неправильно — особенно с учетом задачи по увеличению рождаемости. Как комфортно растить ребенка, если ему даже погулять, поиграть негде? Да и существующие площадки при таком обилии машин во дворах не назовешь безопасными.
— Кстати, о парковках. По ним тоже вводятся ограничения?
— Да, застройщику больше нельзя будет обеспечивать норму “одно машиноместо на одну квартиру” за счет улично-дорожной сети. Недопустимо сужать проезды. В границах своего участка они могут делать подземные и наземные стоянки, парковочные карманы на дорогах.
Фото: министерство градостроительной политики Самарской области
“Разрешения на отклонения — это вред”
— Как к поправкам отнеслись сами застройщики?
— Кто-то готов работать по установленным правилам, кто-то по-прежнему идет за отклонениями. Мы жестко оцениваем заявки. Ведь любое отклонение должно быть обоснованным.
— Некоторые эксперты высказывают мнение, что предоставление разрешений на отклонения от правил вредит городу. Как считаете вы?
— Я согласна, что это вред. Предоставление разрешений на отклонения создает неравные условия. Застройщики зачастую хитрят, чтобы их получить. Например, наличие карстовых пород или подземных вод может стать основанием для увеличения высотности дома, так как застройщик не может освоить планируемую изначально площадь участка. А если при тех же условиях он просит увеличить площадь застройки — это уловка.
Мы будем отходить от отклонений, но полностью их запретить не сможем. Застройщик имеет законное право — подать заявку, запросить публичные слушания. Важно их пристально изучать и проводить фильтрацию.
Аналогично министерство выстраивает работу и в вопросах корректировки генпланов Самары и других муниципалитетов региона. Мы столкнулись с тем, что много заявок по переводу сельхозземель в жилищное строительство. Рекреационные территории на особом контроле. Волга — наше богатство, которое должно быть доступно всем. Берег не должен быть застроен коттеджными поселками. Для бизнеса — это сиюминтуная выгода, но это не стратегическое решение. Здесь могут быть санатории, дома отдыха, гостиницы, всё, что связано с туризмом.
— Как будут оцениваться полученные в рамках общественных обсуждений поправок ПЗЗ предложения жителей Самары? Найдут ли они свое отражение в документе?
— Обязательно. Мы принимаем предложения до 15 июля. Сначала их обработает городской департамент градостроительства, затем — комиссия по ПЗЗ. По каждому предложению будет приниматься решение: учитывать его или отклонить.
Тут важно понимать, что это не голосование: “за” или “против”. Жители должны направлять именно аргументированные, содержательные предложения. Если гражданина не устраивает представленный проект, то он должен объяснить почему.
В приоритете — Безымянка, Управленческий и центр
— В поправках ПЗЗ упор, в том числе сделан на программу комплексного развития территорий. Почему? Какие изменения ждут саму программу КРТ?
— КРТ — идеальный механизм для ликвидации аварийного и ветхого жилья. Застройщик расселяет и сносит эти дома, а строит уже новые, современные, технологичные ЖК, обеспеченные необходимой инфраструктурой. Как правило, инвестор берет на себя предоставление помещений для детских садов, поликлиник, пунктов полиции и проектирует школу, что упрощает работу муниципалитета. С готовым проектом мэрии проще получить финансирование.
Однако подход к выбору площадок под КРТ был в Самаре непродуманным. Например, под застройку отдавали не весь квартал, а только его часть. Взяли и полдвора отрезали, а то, что там детская площадка, проезд, которыми жители домов, не попавших под КРТ, пользуются, в расчет не принималось. Как тогда можно говорить о какой-то реновации среды?
Мы решили, что будем формировать участки под КРТ строго по границам кварталов с учетом эффективности экономики проектов, соблюдения баланса интересов жителей, власти и застройщиков. До конца года планируем представить две новые площадки.
— Будут ли какие-то новшества в урегулировании вопросов переселения жителей домов, попавших в зону КРТ?
— КРТ — это кропотливая работа с жителями. Психология человека такова, что ему сложно переезжать с места, где он долго жил. Нужно выстраивать новые связи, решать вопросы со школой, работой и т. д. Поэтому тревога людей нам понятна, и мы стараемся снижать градус напряжения.
— Возможен ли вариант, когда жители дома, попавшего под КРТ, предоставляют квартиру в построенном на площадке новом ЖК?
— В теории это возможно, но проблематично с точки зрения юридического оформления. Хорошо, когда есть “стартовое пятно” — пустой участок. Тогда реализация проекта начинается с его застройки. Жителей старых домов можно переселить в новый, и далее продолжать комплексное развитие территории по плану. Но таких площадок в Самаре мало.
Фото: Юлия Зиганшина
— Какие районы Самары в приоритете в плане развития? Куда будете завлекать девелоперов?
— Ни одну территорию города нельзя оставлять без внимания. Но где-то нужно просто мусор подмести и сделать хороший тротуар, а где-то требуются капитальные изменения. Масштабную работу мы планируем на Безымянке, в поселке Управленческом и историческом центре.
Выбор в пользу Безымянки очевиден — там сосредоточено 60-80% аварийного жилья. Сейчас готовится мастер-план. В Управленческом тоже много ветхих домов. А историческое поселение — знаковое место для города.
Кстати, по КРТ мы рассматриваем на перспективу и Тольятти, и Сызрань. Есть инициатива по малоэтажному строительству в Кинельском районе. Уже реализуется аналогичный проект в Сергиевском районе.
“Планируется изменить норматив по парковкам”
— Какими будут следующие этапы градостроительной реформы?
— Мы планируем создание единого документа, объединяющего ПЗЗ и генплан. Также сейчас входим в корректировку схемы территориального планирования, которая давно не обновлялась, разработку региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП). Это такие базовые вещи, которые формируют градостроительную политику. Мы должны привести их в соответствие с федеральным законодательством и привнести новое.
Схема территориального планирования — это стратегия развития региона. В ней обозначаются объекты, которые планируется построить за счет бюджета. Но прежде проводится анализ: где необходимы транспортно-пересадочные узлы, дороги, поликлиники, больницы, школы, детсады и т. п. Учитываются и численность населения, и земельный ресурс.
В РНГП внесем норму по озеленению. Планируется изменить норматив по парковкам. Это болезненная тема и для жителей, и для застройщиков. Но не везде коэффициент “одно машиноместо на одну квартиру” оправдан.
Но решения должны приниматься четко на основе анализа. Например, снижение коэффициента по количеству парковок может быть обосновано, если район хорошо обеспечен общественным транспортом, когда мы можем дать альтернативу машине — автобус, трамвай, метро. Это еще и вопрос экологии, разгрузки дорог. Мы можем сколько угодно строить магистралей, развязок, но для решения проблемы пробок нужно снижать и уровень автомобилизации за счет развития общественного транспорта.
— То есть норма по организации парковок при строительстве жилья будет плавающей?
— Нет. Думаю, что в итоге мы уйдем от нормы “одно машиноместо на одну квартиру” и привяжемся к жилой площади. Этот и другие вопросы будем обсуждать с профессиональным сообществом: архитекторами, проектировщиками, застройщиками. Мы готовы к диалогу и обсуждению предложений.