Многоэтажки с зелеными террасами, новые дороги и теплые остановки, общественные центры и пляжи. Всё это и не только в будущем может появиться на территории Безымянки. Архитекторы по заказу властей подготовили концепцию развития этой знаковой для Самары территории. Публикуем подробности с эскизами и схемами.
Фото:
Юлия Зиганшина
Устаревшая Безымянка
Безымянка официально не является районом Самары. Это собирательное название жилых кварталов, возникших в середине прошлого века вокруг промышленных предприятий, эвакуированных в город во время Великой Отечественной войны. Площадь территории составляет 2030 га (границы отображены на карте). В ее состав входят и Металлург, и Юнгородок, которые большинство горожан идентифицируют как отдельные микрорайоны. Однако исторически они едины. Общее население составляет 310 тысяч жителей.
Благодаря застройке в стиле советского неоклассицизма и модернизма, которая признана культурным наследием, у Безымянки есть свой шарм. Однако значительную часть территории занимают аварийные и ветхие двухэтажки, демонстрирующие упадок, как и устаревшее благоустройство. Масштабы современной застройки малы. Она точечная, высотой до 27 этажей.
Фото: Юлия Зиганшина
Избавиться от аварийных домов и покончить с точечной застройкой власти решили за счет программы комплексного развития территорий (КРТ). Принцип простой. На аукционы выставляют кварталы со старыми домами. Победивший застройщик берет на себя обязательства по расселению жителей, а взамен получает возможность построить на освобожденной территории новые многоэтажки, но с условием обустройства социальной инфраструктуры (школ, детских садов и т. п.).
Безымянка остается индустриальной. Здесь располагаются 10 крупных предприятий, в том числе РКЦ «Прогресс» и «Кузнецов».
Еще несколько лет назад мэрия Самары отобрала площадки и по некоторым даже заключила соглашения с инвесторами. Правда, реализация проектов затянулась, к работе администрации возникли замечания. С 2025 года КРТ занимается министерство градостроительной политики Самарской области. Ведомство решило скорректировать подход к отбору площадок и для реализации комплексного подхода заказало концепцию развития Безымянки. В феврале ее представили рабочей группе Единого градостроительного совета при губернаторе.
Кварталы под застройку
Разработала концепцию автономная некоммерческая организация (АНО) «Комплексное пространственное развитие Самарской области». Особое внимание специалисты уделили вопросам застройки Безымянки.
«Основная проблема — аварийное и ветхое жилье. Количество таких домов достигло 354 и 398 соответственно. В них проживают более 19 тысяч человек, — отметил архитектор АНО Петр Яковлев. — Решить эту проблему можно с помощью программы КРТ. Однако важно учитывать, что Безымянка тоже историческая часть города. Поэтому нужно найти баланс между современной высокой, плотной застройкой, экономическими интересами и сохранением среды».
Фото: АНО «Комплексное пространственное развитие Самарской области»
Архитектор представил новый комплексный подход к формированию площадок КРТ, выделив первостепенные (они охватывают аварийный фонд) и перспективные (ветхое жилье).
Фото: АНО «Комплексное пространственное развитие Самарской области»
В качестве примера Петр Яковлев продемонстрировал градостроительный потенциал четырех площадок. Вот так может преобразиться территория в границах улиц Вольской, Победы, Ново-Вокзальной и проспекта Кирова площадью 22,1 га.
Фото: АНО «Комплексное пространственное развитие Самарской области»
Специалисты представили два сценария КРТ. В первом все затраты (а их оценили в 40,5 млрд рублей) берет на себя застройщик. Самые большие статьи расходов:
расселение, снос аварийного и ветхого жилья — 5,09 млрд рублей при цене 120 тысяч рублей за 1 кв. метр;
строительство новых домов (330 тысяч кв. метров жилых и 36 тысяч кв. метров коммерческих помещений) — 26 млрд рублей;
инженерная инфраструктура — 3,9 млрд рублей;
социальная инфраструктура (4 детсада на 800 мест, поликлиника на 150 посещений в смену, подземный паркинг на 1300 мест и наземный паркинг на 500 мест) — 4,2 млрд рублей.
Потенциальную выручку застройщика авторы концепции оценили в 43,28 млрд рублей при цене 1 кв. метра в 135 тысяч рублей. То есть доход составит 2,7 млрд рублей, если не брать кредит.
Второй сценарий предусматривает, что часть затрат возьмут на себя органы власти. Бюджетные средства в размере 2,07 млрд рублей предлагается направить на расселение 25% аварийного жилья (при цене 113,7 тысячи рублей за 1 кв. метр), строительство детских садов и поликлиники. В этом случае доход застройщика увеличится до 4,8 млрд рублей.
Всего на Безымянке при реализации КРТ может появиться 6 новых школ, 7 детских садов и 18 встроенно-пристроенных детсадов, 2 отдельно стоящих здания поликлиники и 5 встроенных отделений поликлиник.
А это градостроительный потенциал комплексного развития территории площадью 31,7 га в границах улицы Ставропольской, проспектов Юных Пионеров, Металлургов и Кирова. Общая площадь нового строительства здесь может составить 554,2 тысячи кв. метров, (жилья — 396 тысячи кв. метров) с обустройством подземных паркингов на 1700 мест и наземных парковок на 150 мест. Также предполагается возведение школы на 660 мест (в 1,5 смену — 990 мест), трех детских садов на 500 мест, поликлиники на 200 посещений в смену).
Фото: АНО «Комплексное пространственное развитие Самарской области»
Расходы застройщика оценили в 46,9 млрд рублей, в том числе на расселение и снос старых домов (58,2 тысячи кв. метров) — 6,9 млрд, новое строительство — 30 млрд, инженерную инфраструктуру — 4,59 млрд, социальную инфраструктуру (детсады, поликлиника, парковки) — 4,3 млрд. Выручка составит почти 51,3 млрд рублей, доход — 4,38 млрд рублей. Если же власти возьмут на себя расселение 25% аварийного жилья, строительство детских садов и поликлиники, то проект станет прибыльней еще на 1,17 млрд рублей.
Следующая площадка под КРТ находится в границах улиц Вольской, Победы, Советской, проспектов Кирова и Металлургов. Она занимает 17,6 га.
Фото: АНО «Комплексное пространственное развитие Самарской области»
Площадь нового строительства оценивается в 397,6 тысячи кв. метров (жилья — 292,5 тысячи кв. метров) в наземными и подземными паркингами на 2340 мест. Также предусмотрено возведение школы начальных классов на 300 мест, двух детсадов на 380 мест, пристроя к существующему детскому саду № 323 на 160 мест, капитальный ремонт школы № 89.
Расходы застройщика оценили почти в 34,9 млрд рублей, в том числе на расселение и снос старых домов (37,2 тысячи кв. метров) — 4,46 млрд, новое строительство — 23 млрд, инженерную инфраструктуру — 3,47 млрд, социальную инфраструктуру (детсады, парковки) — 3,16 млрд. Выручка составит почти 38,6 млрд рублей. Доход же оценили в 3,7 млрд рублей. Он вырастет почти до 4,6 млрд, если власти профинансируют расселение 25% аварийного жилья и строительство детских садов.
Территория у ТЦ «Вива Лэнд» находится под инвестмеморандумом. Владелец комплекса планирует построить там жилье. Соседнюю площадку (в границах Кирова, Вольской, Каховской и Свободы) мэрия еще в 2015 году отдала инвестиционно-строительной компании «ДомАС» по договору о развитии застроенной территории (предшественник КРТ). Дома так и не построили, но было обилие судебных разбирательств.
Также под комплексную застройку предлагается отдать территорию в границах проспектов Юных Пионеров и Кирова, улиц Вольской и Калинина площадью 15,6 га. Она примыкает к парку «Молодежный».
Фото: АНО «Комплексное пространственное развитие Самарской области»
По оценке авторов концепции, здесь можно построить 210 тысяч кв. метров жилья и 28 тысяч кв. метров коммерческих помещений с наземными и подземными парковками на 1700 мест. Также предусмотрено строительство школы начальных классов на 300 мест, двух детских садов на 220 мест.
Вложить в КРТ застройщику придется более 25 млрд рублей, в том числе на расселение и снос старых домов (29,9 тысячи кв. метров) — 3,6 млрд, новое строительство — почти 17 млрд, инженерную инфраструктуру — 2,5 млрд, социальную инфраструктуру (детсад, парковки) — 2,2 млрд. Выручку оценили в 28,5 млрд рублей, доход — в 2,8 млрд рублей. Предусмотрен вариант с финансированием строительства детсада органами власти — 440 млн рублей. Соответственно, доход застройщика увеличится на эту сумму.
Внешний вид и высотность застройки
Информации о конкретных ограничениях по высоте застройки в презентации концепции не было. Однако, судя по представленным материалам, она может варьироваться от 3 до 25 этажей.
Рядовые секции зданий предлагается делать высотой в 6-18 этажей, угловые — 9-18 этажей, башни — 15-25 этажей. Возможно размещение этих элементов на стилобате (возвышающаяся платформа или постамент, на котором располагается здание). Угловые секции и башни также допускаются в виде точечной застройки, как и урбан-виллы высотой 4-9 этажей.
Фото: АНО «Комплексное пространственное развитие Самарской области»
«Новая застройка должна быть не ниже 6-18 этажей. Все что ниже, не дает экономической рентабельности. Поэтому было предусмотрено повышение этажности и компенсационные пути», — пояснил архитектор.
Среди таких компенсационных путей — оформление фасадов по трехуровневой системе, которая позволяет визуально уменьшить высоту зданий:
1 уровень (3–6 этажей) — в оформлении применяются насыщенные фактуры, выразительные элементы, более контрастные и темные цвета, обеспечивающие масштабность, близкую к восприятию пешехода;
2 уровень (4–14 этажей) — лаконичный декор с акцентом на пластику фасада и гармоничные цветовые переходы;
3 уровень (от 9 этажей и выше) — используется стекло и светлые низкоконтрастные материалы. Цель — визуальное «растворение» верхних ярусов в воздухе, облегчение восприятия и снижение массивности застройки.
По мнению авторов концепции, необходимо учитывать архитектурные особенности Безымянки, внедрять и адаптировать отдельные элементы в новую застройку. В частности — арочные окна и входы во дворы, выступающие элементы в оформлении фасадов (эркеры и т. п.), балконы и террасы, встроенные в плоскость фасада, здания-доминанты в структуре квартала, угловые лоджии, балконы и панорамные окна. В отделке предлагается использовать кирпично-красные, серые, зеленые, бежевые и коричневые оттенки.
Фото: АНО «Комплексное пространственное развитие Самарской области»
Фото: АНО «Комплексное пространственное развитие Самарской области»
Также авторы концепции обозначили необходимость озеленения домов. По их мнению, сделать это можно за счет обустройства террас на выступах нижних этажей зданий, балконов и лоджий с вертикальными садами или контейнерным озеленением, приоконные наружные клумбы.
Фото: АНО «Комплексное пространственное развитие Самарской области»
Фото: АНО «Комплексное пространственное развитие Самарской области»
Также предлагается сохранить «дворы-парки» при помощи высаживания взрослых деревьев, а для разделения и ограждения пространства использовать живую изгородь из кустарников и деревьев или сетчатый забор с вьющейся лозой.
Развитие дорог и общественного транспорта
Предусмотрена в концепции и модернизация улично-дорожной сети. Первыми в списке предложенных проектов значатся строительство городской части магистрали Центральной и Южной обводной дороги. Идеи не новы. Их перманентно обсуждают уже несколько десятков лет.
Также в перечне мероприятий — создание транспортно-пересадочного узла «Пятилетка» в районе одноименной железнодорожной платформы и станции метро «Кировская». Работу по этому проекту власти ведут уже несколько лет и планируют завершить в 2026 году.
Среди новых предложений — создание магистрали Южный проезд вдоль железнодорожных путей от Земеца до улиц Авроры и Речной. Алма-Атинскую и Металлургическую хотят реконструировать и объединить мостом над железнодорожными путями.
Предлагается продление четырех улиц:
XXII Партсъезда — от Заводского шоссе до набережной реки Самары и между Ставропольской и проспектом Карла Маркса;
Земеца — до улицы Ветлянской;
Береговой — примерно до поселка Падовка;
Советской Армии — до Заводского шоссе.
Концепция предусматривает воссоздание и реконструкцию улицы Советской до четырехполосной дороги. Сейчас там нет проезжей части — только трамвайные пути. Улицу Ставропольскую предлагают расширить, чтобы на всем протяжении было двустороннее движение с трамвайной линией по центру.
Под реконструкцию предлагаются улицы:
Олимпийская и Береговая — с повышением категории до магистрали общегородского значения (4-8 полос);
Заводское шоссе (между улицами XXII Партсъезда и Авроры);
Свободы и Краснодонская — расширение;
Физкультурная.
На улицах Воронежской, Калинина, Юбилейной, Севастопольской предлагается ввести одностороннее движение с организацией парковочного пространства вдоль дорог.
Что касается общественного транспорта, то авторы концепции отметили необходимость закрытия маршрутов, которые дублируют метро. Однако конкретные номера названы не были. Разгрузить основные магистрали хотят путем выноса части маршрутов на параллельные улицы. В то же время на всем протяжении проспекта Кирова предлагают сделать выделенную полосу для общественного транспорта.
Фото: АНО «Комплексное пространственное развитие Самарской области»
Предусмотрена установка теплых остановок. На Кирова они могут появиться в районе пересечения с улицами Ветлянской, Победы, Вольской, Ставропольской и проспектом Карла Маркса, на Победе — в районе пересечения с Ново-Вокзальной, XXII Партсъезда, на Гагарина — около парка Дружбы, на Ставропольской — около парка «Молодежный».
Новые общественные пространства
Авторы концепции предложили создать на Безымянке музей под открытым небом. Он будет включать в себя пешеходные и трамвайный экскурсионные маршруты, общественно-образовательный кластер «Новая станция «Эхо», станция «Эхо», Безымянка-центр (на ТПУ «Пятилетка») и другие объекты. Музей Безымянки собираются сделать на базе ДК «Самарец». И начать реновацию района предлагают именно с него, а также с реконструкции уличного фронта и благоустройства улицы Победы.
Фото: АНО «Комплексное пространственное развитие Самарской области»
Фото: АНО «Комплексное пространственное развитие Самарской области»
Также планируется объединение парков, скверов, аллей и прибрежных территорий в единую сеть с удобными транспортными, пешеходными и велосвязями. На берегу реки Самары предлагается сделать несколько пляжей — в районе улицы Ветлянской, Кировского моста и СДТ «Спецавиатор», в Лермонтовском затоне. Отобраны места для кэмпинга и баз отдыха, причалов и лодочных станций.
Фото: АНО «Комплексное пространственное развитие Самарской области»
Замечания экспертов
Члены рабочей группы высказали несколько замечаний к концепции. В частности, рекомендовано обозначить в документе четкие параметры по плотности и высотности застройки, предусмотреть возведение более современных типов зданий, насытить жилую застройку общественными функциями и предусмотреть создание деловых зон. От представителей ВООПИиК прозвучали наставления относительно сохранения образа и духа социалистического города на Безымянке.
Часть замечаний и предложений была принята в работу. Далее концепцию будут рассматривать непосредственно на градостроительном совете.
Архитектор АНО «Комплексное пространственное развитие Самарской области» Петр Яковлев:
«Представленная концепция не является готовым проектом для реализации. Это расчет градостроительного потенциала, социальной и транспортной нагрузки, экономической модели застройки территории. Следующим этапом станет разработка мастер-планов по конкретным лотам, в которых будут отображены все детали».
Министр градостроительной политики Самарской области Андрей Грачев:
«Концепция развития Безымянки — документ-стратегия, на который мы должны наложить тактику. Это ориентир для нас при реализации градостроительной политики. Территория знаковая, там есть своя атмосфера, свой особенный код, а также историческое наследие, которое мы обязаны сохранить, дополнить и масштабировать. К сожалению, привлечь застройщиков на Безымянку сложно. Поэтому важно обозначить и экономическую составляющую будущей застройки, но она должна быть обеспечена не в ущерб жителям».
Председатель Самарского регионального отделения ВООПИиК Нина Казачкова:
«Представленный проект предполагает растворение морфотипов застройки, которые являются привлекательными для горожан. Прослеживается «простое решение»: снести «ветхое и аварийное», заменив высотной застройкой по периметру квартала, добавить высотные жилые дома во дворах. В итоге мы получаем закрытые кварталы вместо привычно проницаемых, элементы стилизации под старую застройку, но абсолютно не сомасштабные и не привязанные к контексту. При этом у проекта довольно скромная экономика. Испортить ради убытка — так себе сценарий».
Председатель реготделения Союза архитекторов России Юрий Астахов:
«Работа важная и полезная. Жаль, что она так поздно появилась. Мы могли бы избежать многих проблем. И всё же в представленной концепции не хватает экономического и демографического анализов. Сможет ли инвестор свести концы с концами, взяв на себя расселение жителей аварийных и ветхих домов? Как это повлияет на стоимость жилья в районе? Что происходит с населением Безымянки: выросло оно за последние годы или уменьшилось, как изменится в результате застройки? Также необходимо уделить внимание заводским территория, куда приезжают работать множество людей. Безымянка — промышленное сердце Самары».